מס שבח, מס רכישה ומה שביניהם

עסקת מקרקעין עלולה לגרור בצידה חיובים במס. על מנת להבין את חובות המס העולות למוכר ורוכש דירה במכירה ורכישה של נכס מקרקעין, כלומר כמה כסף עליהם לשלם למדינה בקשר עם העסקה, והאם הם חלים עלינו, חשוב לקרוא ולהבין את הוראות החיקוק הרלוונטיות.

מהו מס שבח?

מה זה מיסוי מקרקעין?

הוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") ותקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 (להלן: "התקנות") עוסקים במיסוי החל על הצדדים בעת מכירת ורכישת זכות במקרקעין (נכס נדל"ן) וזכות באיגוד מקרקעין (איגוד שכל נכסיו הם זכויות במקרקעין).

"מקרקעין" מוגדרים בחוק בתור קרקע בישראל, לרבות בתים, בניינים ומבנים אחרים המחוברים לקרקע בחיבור קבוע. 'זכות במקרקעין' מוגדרת על פי החוק בתור בעלות, חכירה למשך יותר מ-25 שנים (על פי דין או ביושר), הרשאה לשימוש במקרקעין אשר ניתן לראות בה בעלות או חכירה.

מכירה של זכות במקרקעין, בין אם בתמורה או ללא תמורה, מוגדרת בחוק בתור על הענקה של זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה. על פי הגדרת החוק, הורשה, העברת זכויות במקרקעין במסגרת הסכם גירושין, הקניית זכות במקרקעין לנאמן\אפוטרופוס\מפרק\כונס – אינן נחשבות מכירה.

מס רכישה

הוראות סעיף 9(א) לחוק קובעות כי בעת מכירת זכות במקרקעין, הרוכש יהיה חייב בתשלום מס רכישה. מס הרכישה מחושב בתור שיעור משווי המכירה. בנכסים שאינם מיועדים למגורים (כמו נכסים מסחריים), שיעור המס יהיה קבוע החל מהשקל הראשון, בעוד שבדירות למגורים שיעור המס יהיה מדורג.

התקנות מגדירות תנאי בהם ניתן יהיה ליהנות מהקלות במס הרכישה ואף מפטור לתשלומו, לדוגמת רוכש דירת מגורים מזכה ראשונה.

מס שבח

הוראות סעיף 6 לחוק, מס שבח יוטל על השבח (העלייה בשווי הנכס) בעת מכירת זכות במקרקעין. מס שבח מקרקעין הוא למעשה מס רווח הון, משום שהוא מוטל על שיעור הצמיחה בשווי של הנכס. המס מוטל על מוכר זכות במקרקעין\איגוד מקרקעין, אשר אינה מהווה "מלאי עסקי".

כאמור, המס מוטל במקרה בו נוצר רווח למוכר ממכירת הזכות במקרקעין. במקרה של הפסד, לא יוטל מס כלל. בעת חישוב שיעורי המס והזיכויים ממנו, השבח ייחשב כחלק מההכנסה החייבת במס הכנסה בשנת המס בה בוצעה המכירה. החוק מגדיר את דרך חישוב השבח, ההוצאות המוכרות בניכוי מהסכום, ההוראות לקביעת יום המכירה ושווי המכירה, וההוראות לקביעת יום הרכישה ושווי הרכישה. בנוסף, החוק מגדיר תנאים לקבלת פטורים שונים והקלות מס.

מקדמת מס שבח

במסגרת תיקון מס 78 לחוק, ניסה המחוקק לתקן מצב מעוות שהיה קיים עד למועד התיקון. בהתאם למצב זה, רוכש הדירה היה תלוי באופן בלעדי במוכר ובכך שהמוכר ישלם את מס השבח, על מנת שיוכל להשלים את עסקת המכר ולהעביר את הזכויות במקרקעין על שמו.

תיקון על פי סעיף 15 (ב) של החוק, נקבע כי הרוכש ישלם מקדמה על חשבון מס השבח שהמוכר חייב בו. גובה המקדמה יעמוד על 15% מהתמורה אם יום הרכישה של הנכס הנמכר הוא עד ה-6 בנובמבר 2001, או 7.5% מהתמורה אם יום הרכישה הוא החל מה-7 בנובמבר 2001.

ברכישה מחברה, שיעור המס יעמוד תמיד על 7.5% מהתמורה. כאשר הנכס הנמכר הוא דירת מגורים המזכה חישוב ליניארי בשנים 2014-2017, סכום המקדמה יעמוד על גובה השומה העצמית של המוכר.

מועד תשלום מקדמת מס שבח

על הרוכש לשלם את סכומי המקדמה לאחר שהעביר מעל 40% מהמחיר הכולל של הנכס אל המוכר, או ברכישה מקבלן לאחר תשלום מעל 80% מהתמורה. החרגה לסעיף זה היא מקרה בו המוכר הציג אישור פקיד שומה לפי סעיף 50, המאשר כי המכירה פטורה ממס שבח ומתשלום מקדמה. בכל מקרה, לא תקום חובת תשלום מקדמה לפני שעברו 40 ימים ממועד סיכום העסקה.

את מקדמת מס השבח ניתן להקטין בהתאם לשומה עצמית למס שבח. הבקשה להקטנה תוגש במעמד הגשת הדיווח הצהרה לרשויות המס בדבר עשיית העסקה.

הצהרה על רכישה\מכירת זכות במקרקעין בלשכת מיסוי מקרקעין

בהתאם לסעיף 73(א) בחוק מיסוי מקרקעין, המוכר זכות במקרקעין ימסור למנהל המקרקעין הצהרה המפרטת את המידע הבא:

1) פרטי הזכות

2) פרטי העסקה

3) התמורה בעד מכירת הזכות ותאריך המכירה

4) התמורה בעד רכישת הזכות ותאריך הרכישה

5) הניכויים והתוספות באשר לחישוב השבח

6) סכום המס המגיע ואופן חישובו

7) זכאות לפטור או הנחה מהמס.

ההצהרה תוגש ללשכת מיסוי מקרקעין באזור בו נמצא הנכס, תוך 30 יום מיום החתימה על העסקה.

על פי סעיף 73(ג) של החוק, הרוכש זכות במקרקעין ימסור למנהל הצהרה המפרטת את:

1) פרטי הזכות

2) פרטי העסקה

3) התמורה בעד הזכות

4) סכום המס המגיע (אם מגיע) ודרך חישובו – זכאות לפטור מהמס החל

ההצהרה תימסר ללשכת מיסוי מקרקעין באזור בו נמצא הנכס, תוך 30 יום מיום החתימה על העסקה.

חשוב לזכור - חובת הצהרה חלה גם במקרה בו המוכר\רוכש מבקש פטור ממס. דיווח חלקי של נתוני ההצהרה לא ייחשב כהצהרה על פי חוק. בנוסף, כל איחור במועד ההגשה יגרור חיוב בקנס.

סיכום

לסיכום, חוק מיסוי מקרקעין מתעדכן כל העת על מנת לקבוע את המסגרת הכללית בה מתרחשות עסקאות נדל"ן בישראל ולעדכנה בהתאם לסיטואציות המתגלות "תוך כדי תנועה".

עבור כל מי שרוכש או קונה דירה או שטח, מומלץ להתעדכן בתקנות הרלוונטיות עבורו, באמצעות צבירת ידע עצמאית ודרך ייעוץ מקצועי של עורך דין מומחה בתחום המקרקעין.

קונים נכס? מוכרים נכס? בואו לקבל את הייעוץ המשפטי האישי והמותאם לכם על ידי המומחים בתחום. פנו עוד היום לעו"ד לירז סיבוני בטל 0523901223 או בדוא"ל liraz@siboni-law.com ויחד נבנה עבורכם את העסקה הטובה ביותר.