בקצרה — מה שחשוב לדעת
מס רכישה — משלם הקונה, בעת רכישת הנכס. מס שבח — משלם המוכר, בעת מכירת הנכס, על הרווח שנוצר. שני המיסים הם חלק מחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 — אבל הם מחושבים בצורה שונה לחלוטין, ולכל אחד מהם מסלולי פטור נפרדים.
מס רכישה — מי משלם ומה השיעורים
מי חייב
כל רוכש נדל"ן בישראל חייב במס רכישה. המס מחושב כאחוז משווי הנכס (ולא מהרווח).
מדרגות מס רכישה — 2026
דירה ראשונה (אין דירה נוספת):
| שווי הנכס | שיעור מס |
|---|---|
| עד ~1,978,745 ₪ | 0% |
| 1,978,745 – 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| 2,347,040 – 6,055,070 ₪ | 5% |
| 6,055,070 – 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
דוגמה: רכישת דירה ראשונה ב-2,200,000 ₪ — המס חל רק על החלק מעל הפטור (כ-221,255 ₪ × 3.5% = ~7,744 ₪).
דירה שנייה ומעלה (בעל דירה נוספת):
| שווי הנכס | שיעור מס |
|---|---|
| עד 5,872,725 ₪ | 8% |
| מעל 5,872,725 ₪ | 10% |
דוגמה: רכישת דירה שנייה ב-2,000,000 ₪ — מס רכישה כולל: 160,000 ₪.
מי פטור ממס רכישה
- עולה חדש — שיעורים מופחתים במשך שנתיים מהעלייה
- נכה ונפגעי פעולות איבה — פטורים מסוימים עד גבול שווי מוגדר
- רכישה למגורים ביישוב מועדף — הנחות מסוימות
מס שבח — מי משלם ומה השיעורים
מה זה שבח
"שבח" הוא הרווח הריאלי שנוצר לאורך תקופת הבעלות על הנכס: שווי מכירה פחות שווי רכישה מותאם (כולל הצמדה למדד, הוצאות רכישה, שיפוצים מוכרים, שכר טרחת עו"ד).
דוגמה פשוטה: קניתם דירה לפני 10 שנים ב-1,000,000 ₪. מוכרים אותה ב-2,200,000 ₪. שבח גולמי: 1,200,000 ₪. לאחר הפחתת הוצאות מוכרות, הצמדה ועלויות — השבח הסופי נמוך יותר.
שיעור המס
לרוב: 25% על השבח הריאלי (לנכסים שנרכשו מינואר 2014).
לנכסים שנרכשו לפני 2014 — ניתן לחשב שיעורים ליניאריים (חלק לפי השיעור ישן, חלק לפי 25%).
פטור ממס שבח — דירת מגורים מזכה
הפטור החשוב ביותר: על מכירת דירת מגורים מזכה — דירה שהמוכר גר בה ו/או עונה על הגדרות החוק — ניתן לקבל פטור מלא ממס שבח.
תנאים עיקריים לפטור:
- פטור אחת ל-18 חודש — לא ניתן למכור שתי דירות בפטור תוך 18 חודשים
- תקופת מגורים — יש צורך שהממכר ישמש דירת מגורים בפועל
- בעלות בלבד — לא יותר מדירה אחת (בהכללות מסוימות)
מסלולים נוספים לפטור חלקי:
- פטור לינארי מוטב — לנכסים שהיו בבעלות לפני ינואר 2014, תחשיב לינארי על חלק תקופת הבעלות
- ירושה — מכירת נכס שהתקבל בירושה כפופה לכללים מיוחדים
ההבדלים בטבלה
| מס רכישה | מס שבח | |
|---|---|---|
| מי משלם | הקונה | המוכר |
| מתי | בעת הרכישה | בעת המכירה |
| מה מחושב | מחיר הנכס | הרווח מהנכס |
| שיעור בסיסי | 3.5%–8% | 25% על הרווח |
| פטורים עיקריים | דירה ראשונה, עולה חדש | דירת מגורים מזכה (אחת ל-18 חודש) |
| דיווח | הקונה לרשות מסים | המוכר לרשות מסים (תוך 30 יום) |
טעויות נפוצות שעורכי דין רואים
בצד הקונה
- לא בדיקת כמות הדירות שבבעלות לפני קבלת שיומת מס רכישה — רוכש שחושב שזו דירתו הראשונה, ומגלה שיש בבעלותו נכס נוסף (גם זכות קטנה בירושה), עשוי לשלם מס גבוה בהרבה.
- לא ניצול חלון הזמנים — כשמוכרים דירה ישנה וקונים חדשה, יש לעיתים חלון לנצל מדרגות דירה ראשונה.
בצד המוכר
- מכירה ללא בדיקת פטור — מוכר שיכול לקבל פטור מלא ממס שבח, ומדווח על השבח ומשלם 25%.
- מכירת שתי דירות בטווח 18 חודשים — הפסד הפטור על הדירה השנייה.
- לא הכרה בהוצאות מוכרות — שיפוצים, שכר טרחת עורכי דין, עמלות תיווך — כל אלו מקטינים את השבח. מוכרים שלא שמרו קבלות מפסידים.
תכנון מס — מדוע חשוב עורך דין לפני העסקה
תכנון מס בעסקאות נדל"ן הוא לגיטימי לחלוטין, וחשוב לעשות אותו לפני חתימה — לא אחרי.
כמה שאלות שנכון לשאול:
- האם כדאי לפצל את הדירות לפני מכירה (ניוד בין בני זוג)?
- האם יש פריסת מס שבח שמקטינה את תשלומי המס?
- האם כדאי להמתין 18 חודשים ממכירה קודמת?
- האם הנכס עונה על ההגדרות של "דירת מגורים מזכה"?
פריסת מס שבח — אם אין זכאות לפטור מלא, ניתן לבקש "פריסה" של השבח על פני עד 4 שנים לאחור. זה עשוי להפחית את שיעור המס בצורה משמעותית.
מיסוי מקרקעין — ייעוץ במודיעין
עו״ד לירז סיבוני, לב העיר 2, מודיעין-מכבים-רעות, מייעצת ומלווה עסקאות נדל"ן בהיבט המיסוי — בדיקת זכאות לפטור מס שבח, חישוב מס רכישה, דיווחים לרשות המסים ותכנון מס לפני העסקה. שירות לרוכשים ומוכרים ממודיעין ומרכז הארץ.
לפרטים נוספים: מיסוי מקרקעין במודיעין | רכישת דירה במודיעין | מכירת דירה — ליווי משפטי
המידע במאמר הוא כללי ואינו ייעוץ משפטי. שיעורי המס ומדרגות הפטור מתעדכנים מדי שנה — יש לוודא מחירים עדכניים ולהתייעץ עם עורך דין לפני קבלת החלטה.
