מעודכן ל-2026-2027
מדרגות מס רכישה 2026-2027: טבלה, מחשבון ופטורים
המדריך המלא למס רכישה בישראל: מדרגות המס, פטורים, זכאויות ותכנון מס בהתאם לחוק
מס רכישה הוא מס שמשלם קונה נכס מקרקעין בישראל, ומחושב לפי מדרגות לפי שווי הנכס. בשנים רגילות המדרגות מתעדכנות בינואר לפי המדד, אך במסגרת חוק ההסדרים הן הוקפאו מ-16.1.2025 ועד 15.1.2028, ולכן אותן מדרגות חלות גם ב-2026 וגם ב-2027. רוכש דירה יחידה נהנה ממדרגה ראשונה פטורה ומשיעורים נמוכים יותר, ואילו רוכש דירה נוספת משלם מהשקל הראשון. קיימות הקלות לעולים חדשים, לנכים ולנפגעי פעולות איבה. הדיווח לרשות המסים נדרש תוך 30 יום מיום החתימה.
נכתב על ידי עו"ד לירז סיבוני · עודכן לאחרונה: 13.10.2026
טבלאות מדרגות מס רכישה 2026-2027
המדרגות בתוקף מ-16.1.2025 ועד 15.1.2028, לאחר שהעדכון השנתי הוקפא במסגרת חוק ההסדרים. לכן אותן מדרגות חלות על עסקאות שנחתמות ב-2026 וב-2027. מקור: סימולטור מס רכישה של רשות המסים.
| שווי הנכס | מס |
|---|---|
| עד 1,978,745 ₪ | 0% |
| עד 2,347,040 ₪ | 3.5% |
| עד 6,055,070 ₪ | 5% |
| עד 20,183,565 ₪ | 8% |
| מעל 20,183,565 ₪ | 10% |
| שווי הנכס | מס |
|---|---|
| עד 6,055,070 ₪ | 8% |
| מעל 6,055,070 ₪ | 10% |
השיעורים לדירה נוספת נקבעו בהוראת שעה שהייתה אמורה לפקוע ב-31.12.2026. בעקבות פיזור הכנסת היא הוארכה, והשיעורים יחולו על רכישות שיבוצעו עד 10.2.2027 (כולל). מקור: הודעת רשות המסים מ-12.10.2026. מה צפוי אחרי המועד הזה: מס רכישה על דירה נוספת ב-2027
כמה מס רכישה משלמים? דוגמאות לפי מחיר הדירה
חישוב לפי המדרגות שבטבלאות למעלה, לרוכש תושב ישראל בעסקה רגילה. המס מחושב מדרגתית: כל שיעור חל רק על החלק שבתוך אותה מדרגה.
| מחיר הדירה | דירה יחידה | דירה נוספת |
|---|---|---|
| 1,500,000 ₪ | 0 ₪ | 120,000 ₪ |
| 2,000,000 ₪ | 744 ₪ | 160,000 ₪ |
| 2,500,000 ₪ | 20,538 ₪ | 200,000 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | 45,538 ₪ | 240,000 ₪ |
| 4,000,000 ₪ | 95,538 ₪ | 320,000 ₪ |
הסכומים מעוגלים לשקל. החישוב אינו כולל הקלות (משפרי דיור, עולים, נכים) ואינו מהווה שומה. לחישוב לפי הנתונים שלכם השתמשו במחשבון מס הרכישה שבהמשך העמוד.
מהו מס רכישה?
מס רכישה הוא מס המוטל על רוכש זכות במקרקעין בישראל. גובה המס נקבע בהתאם לשווי העסקה, סוג הנכס (דירת מגורים יחידה, דירה להשקעה, קרקע, נכס מסחרי) ומעמדו של הרוכש (תושב ישראל, עולה חדש, נכה וכו').
פטורים והקלות במס רכישה
ישנם מספר מסלולים לקבלת פטור או הקלה במס רכישה. בדקו את הזכאות שלכם
דירה יחידה
פטור חלקי לרוכשי דירה ראשונה
דירה יחידה
פטור חלקי לרוכשי דירה ראשונה
רוכשי דירה יחידה (שאין בבעלותם דירה נוספת) נהנים ממדרגות מס מופחתות, כאשר המדרגה הראשונה היא 0% מס (פטור מלא) עד לתקרה שבשנים רגילות מתעדכנת מדי שנה, וכעת מוקפאת עד 15.1.2028.
משפרי דיור
הקלה לרוכשים שמוכרים דירתם הקיימת
משפרי דיור
הקלה לרוכשים שמוכרים דירתם הקיימת
זכאות למס דירה יחידה בתנאי מכירת הדירה הקודמת
תנאי זכאות
- מכירת הדירה הקיימת תוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה
- ברכישה מקבלן: תוך 24 חודשים מהרכישה או תוך שנה ממסירת הדירה החדשה, לפי המאוחר מביניהם
- הגשת הצהרה על כוונה למכור
- מבוסס על סעיף 9(ג1א)(2)א(2) לחוק מיסוי מקרקעין
יתרונות ההקלה
- ★תשלום מס לפי דירה יחידה במקום דירה נוספת
- ★חיסכון של עשרות אלפי שקלים
- ★אפשרות להחזר אם שולם מס גבוה מהנדרש
שימו לב: יש להגיש הצהרה בעת הדיווח על העסקה כדי ליהנות מההטבה באופן מיידי ולדחות את תשלום המס העודף.
עולים חדשים ותושבים חוזרים
מסלולי הקלה לעולים לפי תקנות 12 ו-12א
עולים חדשים ותושבים חוזרים
מסלולי הקלה לעולים לפי תקנות 12 ו-12א
לעולים יש שני מסלולי הקלה, והמסלול נקבע לפי מועד העלייה וסוג הנכס:
תקנה 12א נוספה לתקנות מס רכישה בתיקון מיום 15.8.2024, ומאפשרת לעולה שרוכש דירה יחידה ליהנות ממדרגות מס מוטבות.
- 0.5% על הסכום שעד 1,988,090 ₪
- 5% על הסכום שמעל 1,988,090 ₪
הזכאות לכל מסלול כפופה לתנאים שבתקנות, ובהם התקופה שעברה ממועד העלייה. מקור: הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2025 של רשות המסים.
בעלי מוגבלויות
כולל נכים, נפגעי פעולות איבה ומשפחות שכולות
בעלי מוגבלויות
כולל נכים, נפגעי פעולות איבה ומשפחות שכולות
זכאות לתשלום מס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% בלבד.
* ההטבה ניתנת למימוש פעמיים בלבד בחיי הזכאי, ובתנאי שהדירה משמשת למגוריו.
דירה בירושה/ מתנה
העברות ללא תמורה בין קרובים
דירה בירושה/ מתנה
העברות ללא תמורה בין קרובים
- העברה ללא תמורה (מתנה) לקרוב: ישולם 1/3 (שליש) ממס הרכישה הרגיל שהיה חל על העסקה.
- העברה בין בני זוג: המתגוררים יחד בדירה - פטורה לחלוטין ממס.
- ירושה: קבלת דירה בירושה אינה נחשבת "עסקת מקרקעין" ולכן פטורה ממס רכישה (אך עשויה להשפיע על פטורים במכירה עתידית).
תכנוני מס חוקיים
אסטרטגיות לגיטימיות לחיסכון במס רכישה שמאושרות על פי החוק
הבהרה חשובה
כל האסטרטגיות המוצגות כאן הן חוקיות ולגיטימיות. תכנון מס חוקי שונה מהעלמת מס או הונאה. יחד עם זאת, מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע לפני יישום כל אסטרטגיה.
תזמון העסקה
מה באמת משנה במועד החתימה בתקופת הקפאת המדרגות
סיכון נמוךחיסכון בינוני
תזמון העסקה
מה באמת משנה במועד החתימה בתקופת הקפאת המדרגות
פרטי האסטרטגיה
- המדרגות מוקפאות מ-16.1.2025 ועד 15.1.2028, ולכן אין יתרון בדחיית החתימה עד אחרי ינואר 2027
- מעמד "דירה יחידה" נבחן ביום החתימה: מכירת הדירה הקיימת לפני החתימה על הרכישה החדשה חוסכת את הצורך בהסדר משפרי הדיור
- זיכרון דברים עשוי להיחשב חוזה מחייב, ואז יום החתימה עליו הוא יום העסקה
דוגמה לחיסכון
על דירה ב-2.2 מיליון ₪, רוכש דירה יחידה משלם כ-7,744 ₪ מס רכישה, ורוכש דירה נוספת משלם 176,000 ₪. לכן מה שקובע הוא המעמד שלכם ביום החתימה, ולא החודש שבו חותמים.
מכירה והחלפת דירות
שימוש במסלול משפרי דיור לתשלום מס דירה יחידה
סיכון נמוךחיסכון גבוה
מכירה והחלפת דירות
שימוש במסלול משפרי דיור לתשלום מס דירה יחידה
פרטי האסטרטגיה
- התחייבות למכירת דירה קיימת מאפשרת תשלום מס מופחת
- ניצול התקופה למכירת הדירה הקיימת (24 חודשים, ובקבלן עד שנה מהמסירה אם זה מאוחר יותר) למציאת קונה
רכישה בחלקים
חלוקת הרכישה בין מספר רוכשים
סיכון בינוניחיסכון בינוני
רכישה בחלקים
חלוקת הרכישה בין מספר רוכשים
פיצול הבעלות בין בני משפחה או שותפים כדי לנצל מדרגות מס נמוכות לכל אחד.
תכנון ירושה מראש
ניצול הטבות ירושה לחיסכון במס
סיכון נמוךחיסכון גבוה
תכנון ירושה מראש
ניצול הטבות ירושה לחיסכון במס
העברת דירה בירושה פטורה ממס שבח ורכישה, בניגוד להעברה במתנה שעשויה להיות חייבת בחלק מהמסים.
מבנה העסקה
בחירת מבנה העסקה המיטבי מבחינה מיסוית
סיכון בינוניחיסכון משתנה
מבנה העסקה
בחירת מבנה העסקה המיטבי מבחינה מיסוית
למשל: רכישת מגרש ובנייה עצמית לעומת רכישת בית בנוי ("פיצול עסקה").
בדיקת סיווג הנכס לצורכי מס רכישה
בחינת התאמת הנכס להגדרת "דירת מגורים" בחוק
מורכבות גבוההטעון חוות דעת
בדיקת סיווג הנכס לצורכי מס רכישה
בחינת התאמת הנכס להגדרת "דירת מגורים" בחוק
מתי הסיווג עשוי להיות רלוונטי
- דירה שאינה ראויה למגורים - בהתאם לתנאים שבחוק, עשויה שלא להיחשב כ"דירת מגורים" לצורך מס רכישה (מס של 6% או פחות, במקום 8-10%)
- יחידת נופש עם שימוש מעורב
- מקרים גבוליים בהגדרת "דירת מגורים" בחוק, למשל ניתוק תשתיות
- הסיווג נבחן לגופו בכל מקרה, ואינו מובטח מראש
המחשת ההפרש בין הסיווגים
דירה הרוסה ("שלד") שנרכשה להשקעה ב-2 מיליון ש"ח: כדירה שנייה - 8% (160,000 ש"ח). כנכס שאינו דירת מגורים - 6% (120,000 ש"ח). ההפרש בדוגמה זו: 40,000 ש"ח, ותקף רק אם רשות המסים מקבלת את הסיווג.
איך בודקים זכאות כדין
אין להסתמך על סיווג כזה ללא חוות דעת משפטית פרטנית מעו"ד מומחה למיסוי מקרקעין, המבוססת על תיק הוכחות (תמונות, אישורי מהנדס) ועל הגשת שומה עצמית מנומקת לרשות המסים.
טעות נפוצה ויקרה: חזקת הדירה היחידה
אחת הטעויות הנפוצות ביותר: רוכשים מניחים שהם זכאים למדרגות של דירה יחידה, בעוד שבבעלותם נכס נוסף שלא נמכר עדיין.
המבחן הוא תמונת המצב ביום החתימה על חוזה הרכישה. אם ביום זה יש לרוכש דירה נוספת בבעלותו - ולו אחוז אחד - הוא עשוי שלא להיות זכאי למדרגות הנמוכות, גם אם מתכנן למכור אותה בקרוב.
קיים הסדר מיוחד המאפשר לרוכש לשלם תחילה לפי מדרגות נמוכות ולאחר מכן לדווח על מכירת הדירה הישנה בתוך 24 חודשים מהרכישה, ובדירה מקבלן עד שנה ממסירת הדירה החדשה אם מועד זה מאוחר יותר. אולם תנאי הסדר זה מדויקים, ויש לבחון אותם עם עורך דין מראש.
לוח הזמנים - מה עושים אחרי שחותמים
- עד 30 יום מחתימת החוזה - הגשת שומה עצמית לרשות המסים (הרוכש מדווח על העסקה).
- קבלת שובר תשלום - רשות המסים מנפיקה שובר.
- תשלום המס - בדרך כלל בתוך 60 יום מהחתימה, אך ניתן לפרוס בתנאים מסוימים.
- קבלת אישור מס - תנאי לרישום הזכויות בטאבו.
איחור בדיווח גורר ריבית והפרשי הצמדה. עורך הדין המלווה את העסקה מטפל בדיווח כחלק מהשירות הרגיל.
מקורות רשמיים
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 - החוק הראשי הקובע את שיעורי מס הרכישה, מועדי הדיווח והפטורים.
- תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 - מגדירות את טבלאות המדרגות המעודכנות.
- רשות המסים בישראל - מפרסמת את מדרגות המס ומפעילה מחשבון מס רכישה רשמי באתרה. בשנים רגילות המדרגות מתעדכנות בינואר, אך מ-16.1.2025 ועד 15.1.2028 העדכון מוקפא במסגרת חוק ההסדרים.
מחשבון מס רכישה
הערה חשובה: המחשבון מבוסס על מדרגות המס התקפות ב-2026 וב-2027 (המדרגות מוקפאות עד 15 בינואר 2028). שיעורי ההקלה בהעברה ללא תמורה מבוססים על תקנות מס רכישה, והזכאות להם נבחנת לגופו של כל מקרה. התוצאות הן לצורכי הערכה בלבד ואינן מהוות ייעוץ משפטי או מיסויי. הסכומים הסופיים עשויים להשתנות בהתאם לנסיבות העסקה הספציפיות.
בדקו גם את הכדאיות למשקיעים
חישוב בסיסי: הכנסה שנתית / מחיר נכס
הערה: המחשבון מספק אומדן ראשוני בלבד. בחישוב תשואה נטו, ייתכנו הוצאות נוספות (מדד תשומות הבנייה, ריביות משכנתא, מס הכנסה משכירות, תקופות ללא שוכר ועוד) שאינן משוקללות כאן. מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע לפני ביצוע עסקה.
להסבר מלא על החישוב, דוגמה מספרית והשפעת המיסוי והמינוף על התוצאה: מחשבון תשואה על דירה להשקעה
שאלות נפוצות - מס רכישה
המידע הכללי שלהלן אינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. לכל מקרה ספציפי מומלץ להתייעץ עם עורך דין.
כמה מס רכישה משלמים על דירה יחידה?
רוכש דירה יחידה פטור ממס על החלק שעד 1,978,745 ₪. מעל סכום זה חלות מדרגות של 3.5% עד 2,347,040 ₪, 5% עד 6,055,070 ₪, 8% עד 20,183,565 ₪ ו-10% על היתרה. המס מחושב מדרגתית, כלומר כל שיעור חל רק על החלק שבתוך אותה מדרגה.
כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה או דירה להשקעה?
רוכש דירה נוספת משלם מס מהשקל הראשון, ללא מדרגה פטורה: 8% על החלק שעד 6,055,070 ₪ ו-10% על היתרה. השיעורים נקבעו בהוראת שעה, ולפי הודעת רשות המסים מ-12.10.2026 הם יחולו על רכישות שיבוצעו עד 10.2.2027 (כולל), בעקבות פיזור הכנסת. זהו הפער המרכזי בין רוכש דירה יחידה למשקיע, והוא מגיע לעשרות אלפי שקלים כבר בעסקאות בשווי ממוצע.
מתי מתעדכנות מדרגות מס הרכישה?
בשנים רגילות מדרגות מס הרכישה מתעדכנות אחת לשנה, ב-16 בינואר. אולם במסגרת חוק ההסדרים הוקפא העדכון מ-16.1.2025 ועד 15.1.2028, ולכן בינואר 2027 המדרגות לא ישתנו ואין יתרון בדחיית החתימה עד אחרי ינואר. מועד החתימה על החוזה, ולא מועד המסירה או מועד התשלום, הוא שקובע לפי אילו מדרגות תחושב החבות.
מהי הקלת משפרי דיור ומי זכאי לה?
רוכש שכבר מחזיק דירה ומתכוון למכור אותה יכול לשלם מס לפי מדרגות דירה יחידה, בתנאי שימכור את הדירה הקיימת תוך 24 חודשים מיום הרכישה. ברכישה מקבלן ניתן למכור עד שנה ממסירת הדירה החדשה, אם מועד זה מאוחר מ-24 החודשים. יש להגיש הצהרה על כוונה למכור כבר בעת הדיווח על העסקה.
מה שיעור מס הרכישה לעולה חדש?
לעולים יש שני מסלולים. לפי תקנה 12א, שנוספה בתיקון מיום 15.8.2024, עולה שרוכש דירה יחידה נהנה ממדרגות מס מוטבות. עולה שעלה לפני 15.8.2024 ובוחר במסלול הקודם לפי תקנה 12, או עולה שרוכש בית עסק, משלם 0.5% על החלק שעד 1,988,090 ₪ ו-5% על היתרה. הזכאות כפופה לתנאים שבתקנות, ובהם התקופה שעברה ממועד העלייה.
מה שיעור מס הרכישה לנכה או לנפגע פעולות איבה?
נכים, נפגעי פעולות איבה ומשפחות שכולות זכאים לשיעור מס רכישה מופחת של 0.5% בלבד. ההטבה ניתנת למימוש פעמיים בלבד לאורך חיי הזכאי, ובתנאי שהדירה הנרכשת משמשת למגוריו.
האם משלמים מס רכישה על דירה שהתקבלה בירושה או במתנה?
קבלת דירה בירושה אינה נחשבת עסקה במקרקעין ולכן פטורה ממס רכישה, אף שהיא עשויה להשפיע על פטורים במכירה עתידית. העברה ללא תמורה לקרוב חייבת בשליש ממס הרכישה הרגיל, והעברה בין בני זוג המתגוררים יחד בדירה פטורה לחלוטין.
תוך כמה זמן צריך לדווח על העסקה לרשות המסים?
הדיווח לרשות המסים נדרש תוך 30 יום מיום החתימה על החוזה. איחור בדיווח גורר ריבית והפרשי הצמדה. בפועל עורך הדין המלווה את העסקה מטפל בדיווח ובשומה העצמית כחלק מהשירות הרגיל.
מתלבטים? אל תשלמו שקל מיותר.
חישובי מס רכישה יכולים להיות מורכבים. טעות קטנה בחישוב או בהגדרת העסקה יכולה לעלות עשרות אלפי שקלים. צוות המשרד כאן כדי לבצע עבורכם סימולציית מס מדויקת.
משרד עורכי דין לירז סיבוני · לב העיר 2, מודיעין-מכבים-רעות · 052-3901223 · liraz@siboni-law.com