בקצרה
- השיעורים היום: מי שקונה דירת מגורים שאינה דירתו היחידה משלם 8% מס רכישה על החלק שעד 6,055,070 ₪, ו-10% על החלק שמעל, כבר מהשקל הראשון.
- עד מתי: השיעורים האלה נקבעו בהוראת שעה שתוקפה המקורי עד 31.12.2026. ב-12 באוקטובר 2026 הודיעה רשות המסים שבעקבות פיזור הכנסת ההוראה מוארכת, ותחול על רכישות שיבוצעו עד 10 בפברואר 2027 (כולל).
- מה אחרי: ההחלטה אם להאריך את ה-8%, לקבע אותו או לתת לו לפקוע תהיה בידי הכנסת והממשלה הבאות. כרגע אין לכך תשובה ודאית.
מה בדיוק קרה, ולמה
מס הרכישה על דירה נוספת לא נקבע בחוק הקבוע אלא בהוראת שעה, כלומר הסדר זמני עם תאריך סיום. בצו מיסוי מקרקעין שהאריך את התקופה הקבועה בסעיף 9(ג1ו)(2) לחוק מיסוי מקרקעין, ההוראה הוארכה עד 31.12.2026.
מה שהשתנה הוא לוח הזמנים הפוליטי. סעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת קובע שחיקוק שתוקפו היה פוקע סביב הבחירות, למשל בתוך ארבעה חודשים מההחלטה על פיזור הכנסת או בשלושת החודשים הראשונים לכהונת הכנסת החדשה, ממשיך לעמוד בתוקפו עד תום שלושה חודשים מתחילת כהונת הכנסת החדשה. הכנסת ה-25 התפזרה ביולי 2026, והבחירות נקבעו ל-27 באוקטובר 2026, ולכן מועד הסיום של 31.12.2026 נדחה. בהודעה לציבור מ-12 באוקטובר 2026 קבעה רשות המסים שהוראת השעה מוארכת עד 10 בפברואר 2027 (כולל). רשות המסים כבר החילה את אותו סעיף בעבר על הוראות שעה במיסוי מקרקעין.
חשוב להבין: זו לא החלטה חדשה להעלות את המס, ולא החלטה להשאיר אותו לתמיד. זו דחייה שנובעת מהבחירות, בלי חקיקה חדשה.
אל תתבלבלו: שני הסדרים שונים
בחדשות על מס רכישה מתערבבים לעיתים קרובות שני דברים נפרדים:
- שיעורי המס לדירה נוספת (8% ו-10%) - נקבעו בהוראת השעה, ועליהם מדובר בכתבה זו.
- הסכומים של המדרגות (למשל 6,055,070 ₪) - הוקפאו במסגרת חוק ההסדרים, ולא יתואמו בשנות המס 2025 עד 2027 כפי שהיה קורה בכל ינואר. ההקפאה חלה גם על רוכשי דירה יחידה, שהמדרגות שלהם בתוקף עד 15.1.2028.
כלומר, השאלה הפתוחה לגבי 2027 היא שיעורי המס למשקיעים, לא עדכון של סכומי המדרגות. את כל המדרגות, לדירה יחידה ולדירה נוספת, תמצאו במדריך מס הרכישה המלא.
כמה זה בפועל: דוגמאות
המס על דירה נוספת מחושב מהשקל הראשון, בלי מדרגה פטורה. לשם השוואה, כך נראה המס על אותה דירה כשהיא נקנית כדירה יחידה:
| מחיר הדירה | דירה נוספת | דירה יחידה |
|---|---|---|
| 1,500,000 ₪ | 120,000 ₪ | 0 ₪ |
| 2,000,000 ₪ | 160,000 ₪ | 744 ₪ |
| 2,500,000 ₪ | 200,000 ₪ | 20,538 ₪ |
| 3,000,000 ₪ | 240,000 ₪ | 45,538 ₪ |
הסכומים מעוגלים לשקל ומחושבים לפי המדרגות התקפות היום. הם אינם כוללים הקלות ואינם מהווים שומה.
הפער הזה, עשרות ומאות אלפי שקלים על אותה דירה, הוא הסיבה שהשאלה "באיזה מסלול אני נמצא" חשובה הרבה יותר מהשאלה "באיזה חודש לחתום".
מה עשוי לקרות אחרי 10 בפברואר 2027
אין דרך לדעת היום מה תחליט הכנסת הבאה, ולכן נכון לחשוב במונחים של תרחישים ולא של תחזית:
- ההוראה מוארכת שוב או מקובעת בחוק - המס על דירה נוספת נשאר 8% ו-10%.
- ההוראה פוקעת בלי הארכה - יחזרו לחול המדרגות הקבועות שבחוק לדירה שאינה דירה יחידה, בשיעורים של 5% ו-6%, שהוראת השעה דוחה כרגע.
- הסדר חדש אחר - ממשלה חדשה יכולה לקבוע שיעורים או מדרגות שונים משתי האפשרויות הקודמות.
אז לחכות עם החתימה?
מס הרכישה נקבע לפי יום החתימה על חוזה מחייב, לא לפי יום קבלת המפתח ולא לפי יום הרישום בטאבו. לכן מי שחותם עד 10 בפברואר 2027 (כולל) צפוי לשלם לפי השיעורים הנוכחיים, ואילו מי שחותם אחר כך ישלם לפי מה שיחול באותו יום.
לפני שמחליטים לדחות עסקה, כדאי לשקול כמה דברים:
- אין ודאות שהמס ירד. דחייה מבוססת על הימור על החלטה פוליטית שעוד לא התקבלה.
- המחיר יכול להשתנות. הנחה או תנאי תשלום שהמוכר מציע היום לא בהכרח יהיו זמינים בעוד כמה חודשים, ושינוי קטן במחיר יכול לקזז את מה שקיוויתם לחסוך במס.
- זיכרון דברים עלול להיחשב חוזה. מסמך "לשריון" שנחתם לפני המועד עשוי להיחשב חוזה מחייב, ואז יום החתימה עליו הוא יום העסקה לכל דבר.
ההחלטה צריכה להתבסס על העסקה עצמה: המחיר, התנאים והמסלול שלכם במס, ולא על ציפייה לשינוי חקיקה.
מי בכלל לא משלם 8%
לא כל מי שכבר יש לו דירה משלם בהכרח לפי מדרגות דירה נוספת:
- משפרי דיור - מי שקונה דירה חדשה ומוכר את דירתו היחידה הקיימת בתוך התקופה הקבועה בחוק יכול לשלם לפי מדרגות דירה יחידה. ברכישה מקבלן התקופה נמדדת גם ממועד מסירת הדירה החדשה. מי שלא מוכר בזמן יחויב בדיעבד בהפרש עד מס של דירה נוספת.
- חלק בדירה שהתקבל בירושה - יש כללים מיוחדים לבעלות חלקית בדירה שהתקבלה בירושה, ובחלק מהמקרים היא לא תהפוך את הרכישה ל"דירה נוספת". את זה בודקים לפני החתימה, לא אחריה.
- עולים חדשים ונכים - זכאים להקלות נפרדות, שמפורטות במדריך מס הרכישה.
ההבדל בין מס הרכישה שמשלם הקונה לבין מס השבח שמשלם המוכר מוסבר במדריך על ההבדל בין מס שבח למס רכישה.
השורה התחתונה
עד 10 בפברואר 2027 (כולל), לפי הודעת רשות המסים, מי שקונה דירה נוספת ימשיך לשלם 8% מס רכישה. מה שיקרה אחר כך תלוי בכנסת הבאה. הדרך הבטוחה לחסוך היא לא לנחש את החקיקה, אלא לבדוק לפני החתימה באיזה מסלול אתם נמצאים, אם אתם זכאים להקלה, ומה המשמעות של כל מועד חתימה אפשרי לעסקה שלכם.
עו"ד לירז סיבוני מלווה קונים ומוכרים בעסקאות נדל"ן, כולל בדיקת מס הרכישה לפני החתימה. למידע על ליווי בעסקאות נדל"ן.
האמור במאמר הוא מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. שיעורי המס, מדרגותיו ומועדי הוראת השעה נכונים למועד הפרסום ועשויים להשתנות. מומלץ להתייעץ עם עורך דין לגבי העסקה הספציפית.